Pocas veces en la vida nos topamos con la palabra “arras”, hoy te explicamos todo lo que tiene que ver con este tipo de prenda o señal a la hora de formalizar una compraventa. Un contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una propiedad, en el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal de su interés. Se trata de un contrato privado que solo firman las partes implicadas y que establece las condiciones del futuro contrato de compraventa, como el precio, el plazo y la forma de pago.
Un contrato de arras se puede considerar como un precontrato, ya que el vendedor se compromete a entregar la propiedad al comprador y este a pagar el precio pactado. Sin embargo, no es un contrato definitivo, ya que puede haber causas que impidan la compraventa o que permitan a las partes desistir de ella.
En AEDAS Homes te resolvemos todas las dudas que puedas tener sobre el contrato de arras de una vivienda, desde sus tipos y consecuencias hasta quién debe firmarlo. Te damos también algunos consejos para que los firmes con seguridad y sin sorpresas. El contrato de arras es muy habitual cuando compramos una vivienda de obra nueva, ya que suele ser un requisito del promotor. En cambio, si compramos una vivienda de segunda mano, dependerá de lo que acordemos con el vendedor.
No todos los contratos de arras son iguales. Existen tres tipos de contrato de arras, que se diferencian por la intención de las partes y las consecuencias de su incumplimiento:
Las arras confirmatorias son las que, como indica su nombre, reflejan el firme compromiso de las partes de realizar la compraventa y suponen un adelanto del precio total. Con este tipo de arras, las partes no pueden desistir del contrato sin causa justificada y, en caso de incumplimiento, se aplican las normas generales del Código Civil. Esto significa que la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, más una indemnización por daños y perjuicios.
Las arras penitenciales son las que permiten a las partes desistir del contrato sin necesidad de justificar su decisión, pero con una penalización económica. Con este tipo de arras, si el comprador se arrepiente, pierde la cantidad entregada como señal; y si el vendedor es el que desiste, tiene que devolver el doble de la cantidad recibida. Esta penalización se considera una indemnización por daños y perjuicios y excluye cualquier otra reclamación si no se efectúa la compraventa.
Las arras penales son las que garantizan el cumplimiento del contrato y establecen una indemnización anticipada por daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Con este tipo de arras, la parte afectada puede optar por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, más una indemnización por daños y perjuicios. Esta indemnización puede ser la pactada en el contrato o la fijada por un juez, según el caso.
En caso de que el comprador o el vendedor no lleguen a firmar el contrato y alguno de los dos incumpla con el acuerdo, podría pasar lo siguiente:
Si es el comprador quien no cumple con el contrato de arras, él perderá el pago de la señal que había realizado previo contrato.
Si es el vendedor quien no cumple con el contrato de arras, tiene la obligación de devolver el pago de la señal que el comprador había cancelado, pero no la misma cantidad sino el doble, considerado como indemnización.
El contrato de arras, por regla general, lo firman el comprador y el vendedor del objeto, mueble o inmueble, pero esto puede cambiar dependiendo del contexto. Por ejemplo, si en la compraventa de una vivienda está involucrada una pareja, solo será necesario que firme el contrato uno de los dos miembros que representará al matrimonio.
Es importante recordar que las arras son unas cláusulas que pueden incluirse en el contrato de arrendamiento o el contrato de compraventa de una vivienda.
Lo ideal es que se plasme claramente la intención del comprador y el vendedor para diferenciar al tipo de contrato de arras al que han llegado, por lo que siempre debemos prestar mucha atención a su redacción para evitar problemas.
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