Adquirir una segunda residencia en España siendo extranjero es una decisión cada vez más común. Ya sea para disfrutar de estancias vacacionales, establecer una base en el sur de Europa o invertir en un activo inmobiliario con potencial de revalorización, España ofrece una oferta muy atractiva para compradores internacionales. Ahora bien, ¿cuáles son los pasos y requisitos para hacerlo? ¿Qué impuestos se deben tener en cuenta? ¿Es posible solicitar financiación?
En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para comprar una segunda casa en España si resides en el extranjero.
¿Quién puede comprar una segunda vivienda en España?
España permite la compra de inmuebles tanto a ciudadanos de la Unión Europea como a personas de fuera de la UE. No necesitas ser residente, aunque sí deberás tramitar ciertos documentos básicos:
- Número de Identificación de Extranjero (NIE): es obligatorio para realizar cualquier transacción en España, incluida la compra de una vivienda.
- Cuenta bancaria española: necesaria para pagar impuestos y gestionar gastos asociados a la propiedad.
- Pasaporte o documento de identidad vigente.
Es importante tener en cuenta que la segunda residencia no puede considerarse residencia habitual, lo que tiene implicaciones fiscales y legales relevantes que analizaremos más adelante.
¿Qué impuestos debe pagar un extranjero al comprar una segunda residencia?
El hecho de ser extranjero no te exime de cumplir con las obligaciones fiscales en España. Estas son las más relevantes:
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA
Dependerá de si compras una vivienda de obra nueva o de segunda mano:
- Viviendas nuevas: se paga IVA (10%) y AJD (Actos Jurídicos Documentados).
- Viviendas usadas: se paga ITP, que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
2. IRPF por segunda residencia
Si no alquilas la vivienda, deberás declarar un rendimiento presunto en el IRPF (aunque no vivas en España). Se calcula como un porcentaje del valor catastral (generalmente el 1,1% o 2%) y se aplica un tipo fijo del 19% (UE) o 24% (extracomunitarios).
Declarar la segunda residencia como extranjero es obligatorio si tienes propiedades en territorio español, incluso sin ser residente fiscal. Este rendimiento se incluye en la declaración de la renta anual, aunque no se haya producido una actividad económica en el país.
La Agencia Tributaria exige este trámite incluso si la vivienda permanece vacía, ya que considera que el inmueble puede generar ingresos potenciales, especialmente si se trata de una vivienda vacacional.
¿Puedo conseguir una hipoteca para una segunda casa en España siendo extranjero?
Sí. Muchas entidades bancarias españolas ofrecen hipotecas para segundas viviendas a compradores extranjeros. Aunque las condiciones pueden variar, estas son algunas características comunes:
- Financiación máxima del 60-70% del valor de compraventa, es decir, un porcentaje de financiación menor que en una primera residencia.
- Plazos de hasta 20-25 años, también conocidos como plazos de amortización.
- Tipos de interés variables o fijos, dependiendo del perfil del solicitante.
- Demostración de ingresos y solvencia en el país de origen.
En función del perfil del comprador, se pueden ofrecer distintos tipos de hipotecas para no residentes. En todos los casos, el banco evaluará tu capacidad de pago antes de conceder el préstamo hipotecario.
Solicitar una hipoteca para segunda residencia no solo es posible, sino que puede ser una excelente forma de diversificar tu inversión sin necesidad de asumir el coste total desde el primer momento.
Recomendaciones antes de comprar
Antes de dar el paso, te recomendamos:
- Consultar el valor mínimo fiscal del inmueble para evitar sorpresas con Hacienda.
- Comprobar que no existen cargas o deudas sobre la propiedad.
- Asesorarte con expertos en derecho inmobiliario y fiscalidad internacional.
- Estudiar los gastos recurrentes de una segunda residencia: IBI, comunidad, suministros, mantenimiento.
- Valorar si tu propiedad será vivienda vacacional o de uso personal, ya que influye en los impuestos y en la forma de declararla.
Comprar con seguridad: el respaldo de una promotora de confianza
Una de las opciones más seguras para extranjeros que desean comprar segunda casa con hipoteca es optar por viviendas de obra nueva. Las promotoras como AEDAS Homes ofrecen todas las garantías legales, un acompañamiento completo durante el proceso y propiedades adaptadas a los estándares de calidad europeos.
Además, nuestras promociones permiten acceder a viviendas listas para entrar a vivir o en construcción, con facilidades de pago, diferentes tipos de hipotecas y total transparencia en los trámites.
¿Y si quiero alquilarla en el futuro?
Muchos compradores internacionales adquieren una segunda residencia como inversión, ya sea para alquilar por temporadas o a largo plazo. Es importante que te informes sobre las regulaciones de arrendamiento en la comunidad autónoma donde compres, ya que pueden variar considerablemente.
Si decides generar ingresos mediante el alquiler, deberás declarar esos rendimientos ante la Agencia Tributaria y cumplir con las obligaciones correspondientes. En ese caso, tu propiedad ya no solo será una residencia no habitual, sino también un activo con rentabilidad.
Comprar una segunda vivienda en España siendo extranjero es totalmente viable y puede convertirse en una excelente decisión patrimonial. Solo necesitas asesorarte bien, tener en cuenta los impuestos, analizar la financiación posible y elegir el inmueble que se adapte a tus necesidades.
Desde AEDAS Homes te ayudamos en cada paso para que tu proceso de compra sea claro, seguro y sin complicaciones. Descubre nuestras promociones disponibles y haz realidad tu proyecto de tener una segunda residencia en España con la tranquilidad de estar en buenas manos.
