Vender una vivienda en España puede generar una ganancia patrimonial, es decir, un beneficio económico que se obtiene cuando el precio de venta de un inmueble es superior al precio por el que se adquirió.
Esta ganancia está sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), y es fundamental conocer cómo se calcula para evitar errores y optimizar la tributación.
Qué es la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial es el incremento del valor de tu patrimonio como resultado de la venta de un bien, en este caso, una vivienda.
La Ley del IRPF establece que estas ganancias deben declararse como rendimientos patrimoniales, tributando a tipos fijos en función de la cantidad obtenida.
También puede existir una pérdida patrimonial, si el precio de venta es inferior al valor de compra.
Fórmula para calcular la ganancia patrimonial
El cálculo es sencillo en teoría, aunque hay matices importantes:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición
Donde:
- Valor de transmisión: precio por el que se vende el inmueble, menos los gastos de venta (notaría, agencia, cancelación de hipoteca, etc.).
- Valor de adquisición: precio de compra, más los gastos e impuestos asociados a la compra (IVA o ITP, notaría, registro, honorarios de agencia, etc.).
A esta diferencia se pueden aplicar ajustes por coeficientes de actualización (para inmuebles adquiridos antes de 1994) según la normativa de ganancia patrimonial en España.
Ejemplo práctico de cálculo
Imagina que compras un piso en 2010 por 150.000 €, y lo vendes en 2025 por 220.000 €.
Valor de adquisición:
150.000 € + 3.000 € (notaría y registro) + 1.500 € (ITP) = 154.500 €
Valor de transmisión:
220.000 € – 2.000 € (gastos de agencia y notaría de venta) = 218.000 €
Ganancia patrimonial:
218.000 € – 154.500 € = 63.500 €
Esa cifra será la base para calcular los impuestos por vender una vivienda en tu declaración de la renta.
Cómo tributa la venta de un inmueble
La tributación por venta de inmueble se realiza en el IRPF, dentro del apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales.
Los tipos impositivos actuales (2025) son:
- Hasta 6.000 €: 19 %
- De 6.001 € a 50.000 €: 21 %
- De 50.001 € a 200.000 €: 23 %
- Más de 200.000 €: 27 %
Esto se conoce como el impuesto sobre ganancias patrimoniales, y se aplica solo sobre la ganancia neta, después de restar todos los gastos deducibles.
Gastos deducibles al vender un inmueble
Al calcular la ganancia patrimonial puedes restar ciertos gastos asociados a la venta, como:
- Honorarios de agencia inmobiliaria
- Gastos de notaría y registro
- Certificado energético
- Impuestos de compraventa (ITP o IVA)
- Obras y mejoras que aumenten el valor del inmueble
- Comisión por cancelación de hipoteca
Estos gastos reducen el beneficio y, por tanto, el impuesto a pagar en el IRPF por venta de vivienda.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La ley prevé una exención fiscal si el dinero obtenido por la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual.
Para beneficiarte de esta exención por reinversión en vivienda habitual, deben cumplirse las siguientes condiciones:
- Que la vivienda vendida sea tu residencia habitual.
- Que reinviertas el dinero en un plazo máximo de dos años.
- Que el nuevo inmueble se destine también a vivienda habitual.
En este caso, no tributas por la ganancia patrimonial, o lo haces solo por la parte no reinvertida.
Plusvalía municipal y otros impuestos
Además del IRPF, la venta de una casa puede generar la plusvalía municipal, un tributo local que grava el incremento del valor del terreno urbano.
Este impuesto se paga en el ayuntamiento correspondiente y es independiente de la ganancia patrimonial declarada en la renta.
También puede aplicarse una retención por venta de vivienda si el vendedor es no residente en España, en cuyo caso el comprador debe retener un 3 % del precio.
Cómo declarar la venta de una vivienda
La declaración de la ganancia patrimonial se realiza en el modelo de IRPF, indicando los valores de adquisición y transmisión y adjuntando los justificantes de gastos.
Si hubo pérdida patrimonial, también debe declararse, ya que puede compensar otras ganancias en la misma o futuras declaraciones.
Conoce tus obligaciones y optimiza tus impuestos
Calcular correctamente la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble es esencial para evitar sanciones y aprovechar posibles beneficios fiscales.
Conocer los gastos deducibles, las exenciones por reinversión y la normativa vigente en España te permitirá declarar con seguridad y pagar solo lo justo.
Si tienes dudas sobre tu caso, lo más recomendable es acudir a un asesor fiscal especializado en tributación inmobiliaria, que te ayude a optimizar el resultado y cumplir con todas tus obligaciones.
