¿Cuánto necesitas para empezar?
Es la duda que paraliza a la mayoría de la gente que se plantea comprar su primera vivienda nueva. La cifra «real» no es la que dice el banco ni la que circula por los foros, porque depende de tu situación, de la comunidad autónoma donde compres y de si la vivienda está terminada o aún sobre plano.
La regla orientativa que manejan la mayoría de entidades en España es esta: necesitas tener ahorrado entre un 30 % y un 35 % del precio de la vivienda antes de firmar. Suena a mucho, y lo es, pero esa cifra incluye dos bloques muy diferentes que conviene separar desde el principio: la entrada (lo que el banco no te financia) y los gastos e impuestos asociados a la compra.
En este artículo te explicamos cómo se reparte ese porcentaje, qué particularidades tiene la obra nueva frente a la segunda mano y qué estrategia seguir si todavía estás en fase de ahorro.
La regla del 20 % + 10 %: cómo se descompone el ahorro necesario
La fórmula más extendida divide el ahorro previo en dos partes:
El 20 % de entrada. Los bancos, por norma general, financian como máximo el 80 % del menor valor entre el precio de compra y el de tasación. Ese 20 % restante tiene que salir de tus ahorros. Sobre una vivienda de 250.000 euros, hablamos de 50.000 euros solo para la entrada.
Entre un 10 % y un 13 % en gastos e impuestos. Aquí entra el IVA (10 % en obra nueva, salvo Canarias con su IGIC del 7 %), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la notaría, el registro y la gestoría. En obra nueva el peso fiscal suele ser algo mayor que en segunda mano.
Sumando ambos bloques, una vivienda de 250.000 euros te exige tener ahorrados entre 75.000 y 82.500 euros antes de recibir las llaves. Es la cifra que conviene tener en mente desde el principio para que el camino no se haga eterno.
| Precio de la vivienda | Entrada (20 %) | Impuestos y gastos (≈12 %) | Ahorro total estimado |
| 150.000 € | 30.000 € | 18.000 € | 48.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 24.000 € | 64.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 30.000 € | 80.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 36.000 € | 96.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 48.000 € | 128.000 € |
Los porcentajes de impuestos varían ligeramente según la comunidad autónoma, sobre todo por el AJD, que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 %. Esta tabla sirve para hacerte una idea rápida, pero el cálculo definitivo conviene afinarlo con la promotora cuando ya tengas claro dónde quieres comprar.
Qué impuestos y gastos tienes que sumar al precio en obra nueva
Este es uno de los puntos donde más gente se sorprende, así que vale la pena detenerse. Cuando compras vivienda nueva en España, el desglose habitual es el siguiente:
- IVA: 10 % sobre el precio de venta (4 % en VPO de régimen especial; 7 % de IGIC en Canarias).
- AJD (impuesto Actos Jurídicos): entre 0,5 % y 1,5 % según la comunidad autónoma.
- Notaría: entre 600 y 1.200 € aproximadamente, según el precio de la escritura.
- Registro de la Propiedad: entre 400 y 700 € orientativos.
- Gestoría: entre 300 y 500 € si la contratas (normalmente la exige el banco si hay hipoteca).
- Tasación: entre 250 y 600 € dependiendo de la entidad y el tipo de vivienda.
Una diferencia importante respecto a la segunda mano, es que en obra nueva no se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), pero sí IVA y AJD, que en conjunto suelen suponer un porcentaje similar o incluso ligeramente superior. Por eso la cifra orientativa para el bloque «impuestos + gastos» se mueve en torno al 11-13 % del precio.
La gran ventaja de la obra nueva: no necesitas todo el dinero el primer día.
Aquí es donde el panorama cambia respecto a la segunda mano. Cuando compras una vivienda sobre plano, no tienes que reunir los 80.000 euros de golpe, el pago se reparte a lo largo de los meses (a veces años) que dura la construcción.
El esquema típico funciona así:
- Reserva inicial. Entre 3.000 y 6.000 euros para bloquear la vivienda. Se descuenta del precio final.
- Firma del contrato de compraventa. Cuando la promotora obtiene la licencia de obra, se firma el contrato privado y se aporta otro 10 % del precio (descontando ya la reserva).
- Pagos aplazados durante la construcción. Habitualmente otro 10 % del precio, repartido en mensualidades o trimestres hasta la entrega de llaves. Si la obra dura 24 meses, esos pagos pueden moverse entre 800 y 1.500 euros al mes en una vivienda media.
- Firma de escritura y entrega. El 80 % restante se abona en el momento de escriturar, normalmente con la hipoteca.
¿Por qué importa esto para tu plan de ahorro? Porque significa que comprar una vivienda sobre plano te da entre 18 y 36 meses para terminar de reunir el dinero que necesitas en la firma. En la práctica, no tienes que llegar al primer día con 80.000 euros en la cuenta: con tener entre el 10 % y el 15 % inicial puedes empezar el proceso, e ir aportando el resto durante la obra mientras sigues ahorrando.
Y un detalle que conviene tener claro: por ley, todas las cantidades que entregas durante la construcción están avaladas por un banco o aseguradora (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación). Si la obra no se termina o no se entrega en plazo, recuperas tu dinero íntegro más intereses.
Cuánto te financia el banco realmente
La regla general es ese 80 % del valor de tasación o de compra (el menor de los dos). Pero conviene matizar dos cosas:
Primero, el banco no decide solo en función de la vivienda, también pesa tu capacidad de endeudamiento. La recomendación del Banco de España es que la cuota mensual no supere el 30-35 % de tus ingresos netos. Si esa cuota se dispara, el banco te ofrecerá menos financiación aunque tengas el 20 % ahorrado, o te pedirá un avalista.
Segundo, en obra nueva existe una opción interesante: la subrogación a la hipoteca del promotor. Muchas promotoras tienen acuerdos con bancos colaboradores que ya conocen el proyecto, lo que agiliza la concesión y a veces ofrece condiciones competitivas. Desde la Ley 5/2019 ya no es automáticamente más ventajoso subrogarse, pero merece la pena comparar la oferta del banco del promotor con dos o tres entidades más antes de decidir.
Avales ICO 2026: cómo pueden reducir el ahorro necesario
Si eres menor de 35 años o tienes hijos a tu cargo, los avales ICO pueden cambiar mucho la ecuación. El Estado avala hasta el 20 % del precio de la vivienda (hasta el 25 % si tiene calificación energética D o superior, lo que aplica a prácticamente toda la obra nueva actual), permitiendo que el banco financie hasta el 100 % del valor.
En la práctica, esto significa que podrías comprar sin necesidad de tener ahorrados los 50.000 o 60.000 euros de entrada, aunque sí seguirás necesitando cubrir los impuestos y gastos (ese 10-13 % adicional). El plazo para formalizar el préstamo con esta ayuda se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027.
Existen además avales y subvenciones autonómicas en Andalucía, Baleares, Cataluña, Castilla y León y otras comunidades, generalmente excluyentes con el aval ICO, así que conviene comparar cuál te conviene más según tu perfil y la zona donde compres.
Estrategia de ahorro
Cuando ves un número como 80.000 euros, lo normal es desanimarse. Pero si lo divides entre el tiempo que vas a tardar en comprar, la cifra mensual se vuelve manejable.
Un par de ideas prácticas:
Empieza por lo que necesitas el primer día, no por el total. Para arrancar la compra de una vivienda sobre plano basta con tener el 10-15 % del precio. Es un objetivo más alcanzable y, una vez dentro, los pagos aplazados durante la obra te obligan a mantener la disciplina.
Define un horizonte temporal y trabaja hacia atrás. Si quieres comprar dentro de tres años una vivienda de 250.000 euros y necesitas reunir unos 80.000, hablamos de aproximadamente 2.220 euros al mes entre dos personas. Si el plazo se alarga a cinco años, baja a 1.330 euros mensuales.
Usa cuentas remuneradas o productos de bajo riesgo. Mientras ahorras, ese dinero puede generar rentabilidad sin asumir riesgo en activos volátiles. No tiene sentido tener el ahorro de la vivienda en una cuenta corriente al 0 %.
No olvides el colchón posterior. Cuando hagas el cálculo, deja al menos 6.000-10.000 euros sin tocar para mudanza, mobiliario básico y los primeros gastos como propietario (comunidad, IBI, seguros).
Preguntas frecuentes sobre la compra de una casa de obra nueva
¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una vivienda de obra nueva?
Como referencia general, entre el 30 % y el 35 % del precio de la vivienda: el 20 % de entrada más un 10-13 % adicional para impuestos y gastos. Sobre una vivienda de 250.000 €, hablamos de unos 75.000-82.500 € en total.
¿Puedo comprar una casa de obra nueva sin tener el 20 % ahorrado?
Sí, si eres menor de 35 años o tienes hijos a tu cargo, puedes solicitar el aval ICO, que cubre hasta el 20 % del precio (25 % en viviendas con calificación energética A-D). Aun así, necesitarás cubrir el 10-12 % de impuestos y gastos por tu cuenta.
¿Cuánto se paga al reservar una vivienda sobre plano?
La reserva inicial suele oscilar entre 3.000 y 6.000 euros, según la promotora y el precio de la vivienda. Esa cantidad bloquea el inmueble a tu nombre y se descuenta del precio final.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva en España?
Principalmente el IVA (10 % sobre el precio, o 4 % en VPO de régimen especial) y el AJD, que varía entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma, llegando al 2 % en la Comunidad Valenciana. En Canarias no se paga IVA sino IGIC, que es del 7 %.
