Escritura de obra nueva
Al comprar un inmueble, el momento de la escritura de obra nueva es un momento determinante y emocionante. Sin embargo, también supone un quebradero de cabeza porque, generalmente, no sabemos qué documentos son necesarios para realizar este proceso o cuánto costará el mismo.
Antes de emprender un proceso de compra de obra nueva, es necesario tener en cuenta la legalidad de la misma en cuanto al sistema de infraestructuras y la administración local. Todo está amparado bajo un conjunto de leyes especiales en la materia y es supervisado por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana.
Te recomendamos que firmes la escritura de obra nueva siguiendo todas las pautas legales establecidas para evitar posibles e indeseables inconvenientes. Por ello, queremos ofrecerte información sobre cuánto cuesta una escritura de obra nueva y el papel que juega el notario en este proceso.
¡Sigue leyendo para descubrir todo lo que necesitas saber sobre este tipo de escritura pública!
¿Qué es una escritura de obra nueva?
Cada vez que se planifica la compra de una edificación o construcción, el primer trámite de carácter administrativo es obtener una escritura de declaración de obra nueva, para que de esta forma conste jurídicamente su existencia. Es un requisito imprescindible para el posterior registro de la misma en el Registro de Propiedad.
Esta escritura se puede hacer antes de que se complete el edificio. De hecho, hay algunas entidades financieras que piden una declaración de escritura de obra nueva como requisito indispensable para determinar si financian o no la adquisición de la misma en ese momento.
Requisitos para la declaración de obra nueva
Como todo procedimiento legal de carácter administrativo, para poder declarar una escritura de obra nueva es necesario cumplir una serie de requisitos. Podemos hablar de tres casos distintos:
1.Escritura de declaración de obra nueva en construcción
Si la edificación está todavía sin terminar, necesitas exigir que el vendedor facilite los siguientes documentos:
- Acto de conformidad. Debe contar con una autorización administrativa, que es una licencia otorgada por el Ayuntamiento correspondiente. Es importante que en este acto consten todos los datos que permitan poder identificar la finca donde se edificará.
- Certificación redactada por un técnico competente que deberá acreditar que la obra en construcción se ajusta a la descripción de la obra.
- Acta de fin de obra. Se firma una vez que la obra haya finalizado. Esta acta constituirá la escritura de declaración de obra terminada, una vez que la construcción haya finalizado. Se exigen los mismos requisitos, a excepción de la licencia administrativa que ya consta en la declaración de obra en obra antigua.
2.Escritura de declaración de obra nueva terminada
Una vez que la obra ha terminado, habiendo cumplido con todos los requisitos legales previos, y según lo establecido por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), se debe contar con:
- Escritura de propiedad de la parcela.
- Acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Se trata de una licencia municipal.
- Certificación expedida por un técnico que tenga competencia en el área (arquitecto, ingeniero, entre otros).
- Seguro decenal para edificios.
- Licencia de primera ocupación o comunicación previa.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad.
- Coordenadas de referencia geográfica.
- Libro del edificio, que se depositará en el Registro de la Propiedad.
- Escritura de división horizontal.
- Certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
- Documentación de las juntas recientes.
- Último recibo de pago del IBI.
3.Escritura de declaración de obra antigua
Cuando el edificio lleva varios años construido, pero no ha sido inscrito previamente en el Registro de la Propiedad, se necesitan los siguientes documentos:
- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por un técnico competente.
- Acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral descriptiva.
Gráfica de la finca.
¿Cuánto se paga por una escritura de obra nueva?
Respecto al importe necesario para sufragar los gastos de notaría y registro, la web de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ofrece una calculadora en la que puedes hacer una estimación aproximada de cuáles serán los gastos de escritura de obra nueva en construcción.
El precio de la declaración de obra nueva varía según la comunidad autónoma en la que se encuentra la construcción, así como la tasa de honorarios notariales que dependerá de la Notaría que elijas para realizar los trámites. Generalmente, la variación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es entre un 1,5% y un 3% del valor de tasación o del coste del inmueble que se va a declarar.
Si las partes están de acuerdo, pueden acudir a cualquier notaría, si no están de acuerdo, pueden elegir quién debe pagar la totalidad o la mayor parte de las tasas generadas de la actuación notarial.
La figura del notario en la escritura de obra nueva
Aunque la declaración de obra nueva se puede realizar a través de un contrato privado en el que solo intervienen el comprador y el vendedor, muchas personas deciden acudir a una notaría a certificar la escritura de obra nueva en forma de documento público, para posteriormente presentarlo al Registro de la Propiedad.
Con la antigua ley, una persona podía comprar una casa con el correspondiente contrato de obra nueva con la creencia de que todo estaba ejecutado de acuerdo a la ley. Sin embargo, en ocasiones podía faltar algún permiso administrativo, lo que podía dañar la legalidad de la obra.
Para evitar esta situación, hoy en día tanto los notarios como los registradores de la propiedad deben verificar la mayor cantidad de documentos, y así garantizar que la propiedad es completamente legal y que cumple con los requisitos exigidos por la administración pública.
El notario es el profesional responsable de controlar la legalidad de la venta y verificar la identidad y capacidad del otorgante, además de la autenticidad de los derechos de propiedad. También puede aclarar posibles dudas legales que surjan sobre la firma, la venta o sobre el contrato de construcción. Por ello, aunque implica el aumento de los costes, la intervención del notario en el proceso es altamente aconsejable porque aporta protección jurídica.
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