Cuando decides comprar una vivienda de obra nueva, uno de los aspectos que más dudas genera es la fiscalidad asociada. Entre los impuestos más relevantes está el IVA en la construcción de viviendas nuevas, un concepto clave que debes conocer antes de cerrar cualquier operación. En este artículo te explicamos qué tipo de IVA se aplica, cuándo se paga el 10% y cuándo el 21%, y qué excepciones debes tener en cuenta para tomar decisiones con seguridad.
¿Qué IVA se aplica a una casa de nueva construcción?
En general, cuando compras una vivienda nueva directamente al promotor, se aplica el IVA reducido del 10%. Esta es la regla habitual siempre que se trate de una primera entrega de vivienda destinada a uso habitual.
Este tipo reducido se aplica tanto a pisos, chalets, viviendas unifamiliares como a garajes (con un límite de dos unidades por vivienda) y trasteros que se adquieran junto a la vivienda.
¿Cuándo se aplica el IVA del 21%?
Hay casos en los que la compra de una vivienda nueva no entra dentro del tipo reducido del 10% y pasa a tributar al tipo general del 21%. Esto ocurre, por ejemplo:
- Cuando se trata de una segunda o posterior transmisión (es decir, no es una primera entrega).
- Cuando no se destina a vivienda habitual.
- En determinadas promociones de lujo o de uso turístico.
- Si se adquiere una parcela para autoconstrucción (no vivienda terminada).
- En ciertos servicios de reformas o rehabilitación que no cumplen requisitos para la reducción.
¿Qué es la primera entrega de una vivienda?
La primera entrega hace referencia a la venta directa de la vivienda por parte del promotor al comprador, una vez finalizada la obra. Esta condición es fundamental para poder beneficiarse del IVA reducido del 10%.
Si la vivienda ya ha tenido un primer propietario y se transmite posteriormente, estaríamos ante una segunda transmisión, que ya no tributa por IVA, sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), gestionado por las comunidades autónomas.
¿Y si quiero saber el IVA exacto de mi futura vivienda?
Una de las preguntas más frecuentes es: ¿cómo averiguar el IVA de mi vivienda? La respuesta es sencilla: consulta al promotor o a la notaría. En AEDAS Homes, por ejemplo, informamos con total transparencia de todos los costes asociados a la compra, incluidos los impuestos como el IVA.
También puedes comprobarlo por tu cuenta si conoces el tipo de vivienda, el uso que le vas a dar y si estás ante una primera entrega. Aun así, te recomendamos dejarte asesorar por expertos para evitar errores o sorpresas fiscales.
¿El IVA también se paga en los pagos a cuenta antes de la entrega?
Sí. Durante la fase de construcción, si haces pagos a cuenta del precio total de la vivienda (por ejemplo, señal, reserva, pagos mensuales), estos también están sujetos al IVA del 10%, y deben reflejarse en las facturas correspondientes. No olvides conservarlas, ya que son imprescindibles en la notaría al formalizar la escritura de compraventa.
Compra con seguridad: AEDAS Homes te lo pone fácil
En AEDAS Homes no solo diseñamos viviendas eficientes, sostenibles y de calidad, también te acompañamos en todo el proceso de compra para que tengas claro cuánto vas a pagar y por qué. Nuestro equipo te informará de forma clara sobre los impuestos aplicables a tu nueva casa, incluido el IVA de construcción de obra nueva, y resolverá todas tus dudas fiscales y legales.
¿Qué debes saber sobre IVA en obra nueva?
- El IVA para vivienda de obra nueva suele ser del 10% si es una primera entrega destinada a uso habitual.
- En otros casos, puede aplicarse el 21% o incluso el ITP en lugar del IVA.
- Es clave saber si compras a promotor, si es una primera o segunda entrega, y el uso previsto.
- Los pagos anticipados también llevan IVA.
- Lo más recomendable es informarse bien y contar con un equipo profesional que te guíe.
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