Realizar reformas en casa es una decisión habitual cuando queremos adaptar la vivienda a nuestras necesidades. Sin embargo, vivir en un edificio compartido implica límites. No todas las obras en la comunidad de vecinos pueden ejecutarse libremente. En muchos casos, es necesario solicitar permiso a la comunidad de propietarios antes de empezar.
Conocer qué dice la Ley de Propiedad Horizontal es fundamental para evitar conflictos, sanciones o la obligación de devolver el inmueble a su estado original.
Diferencia entre obras privativas y obras en elementos comunes
El primer punto clave es distinguir entre obras privativas y obras en elementos comunes.
Obras privativas
Son aquellas que afectan exclusivamente al interior de la vivienda y no alteran elementos estructurales, fachadas, instalaciones generales o zonas comunes.
Por ejemplo:
- Cambiar suelos.
- Reformar la cocina o el baño.
- Sustituir puertas interiores.
En estos casos, no suele requerirse autorización de la comunidad de vecinos, siempre que no se modifique la estructura, la seguridad o la configuración exterior del edificio.
Aun así, conviene revisar los estatutos y comunicar la obra al presidente o administrador.
Obras en elementos comunes
Aquí es donde surgen la mayoría de dudas. Las obras en elementos comunes sí requieren, por norma general, un acuerdo de la comunidad de propietarios.
Se consideran elementos comunes:
- Fachada.
- Estructura del edificio.
- Cubiertas y tejados.
- Patios.
- Instalaciones generales.
- Portales y escaleras.
Cualquier intervención que afecte a estos espacios necesita aprobación previa.
¿Cuándo es obligatorio pedir permiso a la comunidad de propietarios?
La autorización de la comunidad de vecinos es obligatoria en situaciones como:
- Abrir o cerrar ventanas en fachada.
- Instalar cerramientos en terrazas.
- Colocar toldos si modifican la estética común.
- Instalar salidas de humos.
- Realizar obras en la fachada de la comunidad.
- Unir dos viviendas si se afecta a elementos estructurales.
En estos casos, no basta con informar: es necesario que exista un acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado en junta.
¿Qué mayoría de la comunidad de propietarios es necesaria?
Uno de los aspectos más importantes es entender qué tipo de mayoría de la comunidad de propietarios se requiere en cada supuesto.
La Ley de Propiedad Horizontal establece distintos tipos:
- Mayoría simple: para acuerdos ordinarios.
- Mayoría cualificada (3/5 partes): cuando se alteran elementos comunes o se realizan mejoras relevantes.
- Unanimidad: si se modifica el título constitutivo o los estatutos.
Por ejemplo, un cerramiento que altere la estética del edificio puede exigir mayoría cualificada. Si afecta a la configuración estructural o al título constitutivo, podría requerirse unanimidad.
No contar con la mayoría necesaria puede provocar la impugnación del acuerdo o la obligación de deshacer la obra.
¿Qué ocurre si se hacen reformas sin autorización?
Realizar reformas en comunidad de vecinos sin el correspondiente permiso puede tener consecuencias importantes:
- Requerimiento formal para paralizar la obra.
- Demanda judicial.
- Obligación de reposición al estado original.
- Asunción de costes y posibles indemnizaciones.
Además, puede generar tensiones vecinales difíciles de reconducir.
Por eso, antes de iniciar cualquier actuación que pueda afectar a elementos comunes, es recomendable consultar con el administrador y revisar detenidamente la normativa aplicable.
Reformar con seguridad jurídica: la importancia de la planificación
Planificar correctamente las obras en la comunidad de vecinos implica:
- Identificar si se trata de obras privativas o comunes.
- Revisar estatutos.
- Solicitar autorización cuando proceda.
- Obtener el acuerdo con la mayoría exigida.
- Gestionar licencias municipales si son necesarias.
Este proceso aporta tranquilidad y evita riesgos innecesarios.
En viviendas de obra nueva, muchas de estas cuestiones están claramente definidas desde el inicio, lo que facilita la convivencia y reduce conflictos futuros. Contar con un asesoramiento adecuado desde el momento de la compra permite entender mejor qué intervenciones pueden realizarse y cuáles requieren permiso de la comunidad de propietarios.
Conocer bien la normativa no solo protege tu inversión, sino que garantiza una convivencia equilibrada y respetuosa dentro del edificio.
