Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de tu vida y, también, una de las que más papeleo conlleva. Reunir la documentación en regla desde el principio, te evitará sorpresas, retrasos y algún que otro disgusto. Aquí tienes, de forma clara y ordenada, qué documentos necesitas tú para comprar una vivienda, cuáles debe aportar el vendedor y qué impuestos tendrás que asumir al final del proceso.
Los documentos que necesitas tú, el comprador
Por tu parte, la documentación es bastante sencilla. Lo esencial es lo siguiente:
- DNI, NIE o pasaporte en vigor de todas las personas que vayan a firmar. Si eres extranjero, el NIE es imprescindible para poder escriturar.
- Justificante del medio de pago y del origen de los fondos. La normativa contra el blanqueo de capitales obliga a demostrar de dónde procede el dinero, por lo que lo habitual es pagar mediante transferencia bancaria; el efectivo está muy limitado por ley.
- Documentación de la hipoteca, si la necesitas: la FEIN (la oferta vinculante del banco), la tasación de la vivienda y el acta notarial previa que exige la ley, que se firma unos días antes de la escritura.
Los documentos que debe aportar el vendedor
Aquí conviene estar más atento, porque son los papeles que te protegen de heredar problemas. Antes de firmar, asegúrate de revisar estos documentos:
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Nota simple registral | Confirma quién es el propietario y si la vivienda tiene hipotecas, embargos u otras cargas. |
| Título de propiedad (escritura anterior) | Acredita que el vendedor tiene derecho a vender la vivienda. |
| Certificado de eficiencia energética | Obligatorio desde 2013; sin él, la escritura no es válida. |
| Certificado de la comunidad de propietarios | Demuestra que no hay deudas pendientes de gastos comunes. |
| Último recibo del IBI y de suministros | Comprueba que los impuestos y las facturas de luz, agua y gas están al día. |
| Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación | Acredita que la vivienda es habitable. Es obligatoria en algunas comunidades autónomas. |
Un consejo: pide la nota simple lo más cerca posible de la firma, porque refleja la situación real de la vivienda en ese momento concreto.
De las arras a la escritura pública
Una vez que comprador y vendedor os habéis puesto de acuerdo, la compra suele pasar por dos contratos.
El contrato de arras es un acuerdo privado previo en el que entregas una señal para reservar la vivienda y dejar por escrito el precio, los plazos y las condiciones. No es obligatorio, pero es muy recomendable, porque da seguridad a ambas partes frente a un posible arrepentimiento.
La escritura pública de compraventa se firma ante notario, que comprueba las identidades, verifica que no existan cargas ocultas y da plena validez legal a la operación. Después, la compra se inscribe en el Registro de la Propiedad para que la vivienda quede oficialmente a tu nombre.
¿Y si compras una vivienda de obra nueva?
Si adquieres tu casa directamente al promotor de obra nueva, buena parte de este papeleo te lo dan ya resuelto y, además, evitas heredar deudas o un historial desconocido. En este caso, el promotor debe entregarte:
- El Libro del Edificio, con el proyecto, las instrucciones de uso y las garantías.
- La licencia de primera ocupación, que certifica que la vivienda está lista para habitarse.
- El seguro decenal, que cubre durante diez años los posibles daños estructurales.
A esto se suma la protección de la Ley de Ordenación de la Edificación, que garantiza la vivienda durante 10 años en lo estructural, 3 en las instalaciones y 1 en los acabados. Eso sí, ten en cuenta que, fiscalmente, la obra nueva no tributa por ITP, sino por el IVA (10 %) más el AJD.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa?
En segunda mano, el ITP, que va del 6 % al 13 % según la comunidad autónoma. En obra nueva, el IVA del 10 % más el AJD. En ambos casos se pagan en los 30 días siguientes a la firma.
¿Necesito el NIE si soy extranjero?
Sí. Cualquier comprador extranjero necesita el NIE en vigor para poder firmar la escritura de compraventa.
¿Es obligatorio el contrato de arras?
No, pero es muy recomendable: reserva la vivienda y fija por escrito el precio y las condiciones antes de llegar a la notaría.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
Por ley le corresponde al vendedor, ya que grava el aumento de valor del terreno durante el tiempo que ha sido propietario.
