Firmar una hipoteca no siempre significa ser dueño de la vivienda. En realidad, existen casos en los que una persona puede ser titular del préstamo hipotecario pero no del inmueble, una situación conocida como hipoteca a nombre de otra persona.
Este tipo de acuerdos son frecuentes en familias, parejas o entre padres e hijos, y pueden parecer una buena solución para conseguir financiación, aunque conllevan importantes responsabilidades legales y financieras que deben entenderse bien antes de firmar.
Diferencia entre titular del préstamo hipotecario y propietario
El titular de la hipoteca es la persona que firma el contrato con el banco y se compromete a pagar el préstamo hipotecario conjunto o individual.
Por otro lado, el propietario es quien aparece en la escritura de la vivienda y en el registro de la Propiedad como dueño del inmueble.
Esto significa que puede haber un propietario y un titular del préstamo distintos, lo que genera una diferencia clave entre hipoteca y propiedad. Por ejemplo, alguien puede firmar una hipoteca sin ser dueño del inmueble si el banco exige su presencia como garantía de pago.
Casos comunes de hipoteca sin ser propietario
Es más habitual de lo que parece que alguien sea titular del préstamo pero no de la casa. Estos son los escenarios más frecuentes:
- Padres que ayudan a sus hijos a comprar.
El banco puede requerir que los padres figuren como cotitulares del préstamo hipotecario, aunque la vivienda se inscriba solo a nombre del hijo. Es una hipoteca compartida entre familiares, pensada para mejorar la solvencia del préstamo. - Parejas o matrimonios en separación de bienes.
Uno de los miembros puede pagar la hipoteca sin ser propietario, mientras la casa está a nombre del otro. En este caso, el copropietario sin hipoteca no tiene obligación de pago, pero sí derechos sobre el inmueble. - Avalistas que figuran como titulares del préstamo.
A veces el banco no acepta un simple aval y exige que el avalista se convierta en titular solidario, lo que le hace responsable del pago completo del préstamo. - Hipoteca a nombre de otra persona.
También puede ocurrir que una persona firme el préstamo por motivos fiscales o familiares, aunque no tenga intención de vivir ni ser propietaria del inmueble.
Responsabilidades del titular de la hipoteca
Ser titular del préstamo hipotecario implica asumir todas las responsabilidades económicas con la entidad financiera.
Si bien no es necesario ser propietario para firmar, sí hay que entender que:
- El banco podrá reclamar el pago total al titular de la hipoteca, aunque no figure en la escritura.
- El titular no propietario no puede vender ni alquilar el inmueble.
- En caso de impago, su patrimonio personal puede verse afectado.
En resumen, firmar una hipoteca sin ser dueño significa responder ante el banco sin tener derechos de propiedad.
Es fundamental conocer qué pasa si no soy el propietario, porque aunque no tengas escritura a tu nombre, la deuda sigue siendo tuya.
Hipoteca y escritura de vivienda: relación y diferencias
La hipoteca y la escritura de la vivienda son documentos distintos.
- En la hipoteca, se detalla el préstamo y los titulares responsables de su pago.
- En la escritura, se establece quién es el propietario del inmueble.
Por tanto, puede existir una hipoteca a nombre de una persona y la vivienda a nombre de otra, algo legal pero que debe firmarse con plena conciencia de sus efectos.
Avalista vs titular del préstamo: no es lo mismo
Aunque ambos comprometen su responsabilidad ante el banco, hay diferencias importantes:
- El avalista responde solo si el titular principal incumple los pagos.
- El titular del préstamo responde desde el inicio y con la totalidad de la deuda.
De ahí que muchas personas acepten ser avalistas pensando que su riesgo es limitado, cuando en realidad el banco los incorpora como titulares del préstamo hipotecario, haciéndolos responsables del 100 % del importe.
Riesgos de firmar una hipoteca sin ser propietario
Aceptar una hipoteca a nombre de otra persona puede generar problemas en el futuro, sobre todo si cambia la relación entre los implicados. Los principales riesgos son:
- Responsabilidad financiera total, aunque no se posea la vivienda.
- Dificultad para pedir nuevos préstamos, ya que el banco considerará que ya se tiene una deuda activa.
- Pérdida económica sin beneficio, ya que los pagos no generan derecho sobre el inmueble.
Antes de firmar, es recomendable analizar con un abogado las implicaciones y valorar alternativas, como ser avalista limitado o definir claramente la relación entre propietario y titular del préstamo.
Hipoteca compartida entre familiares o parejas
En las hipotecas conjuntas, como las firmadas entre familiares o parejas, todos los titulares del préstamo responden solidariamente ante el banco, aunque solo uno figure en la escritura como propietario.
Esta modalidad de préstamo hipotecario conjunto puede facilitar el acceso al crédito, pero también complica los trámites en caso de separación o desacuerdo.
Si uno de los firmantes decide salir de la hipoteca, será necesario refinanciar o modificar el préstamo, lo que requiere la aprobación del banco.
Qué pasa si no soy el propietario
Cuando no eres el propietario pero sí el titular del préstamo, la ley te considera deudor hipotecario.
Eso implica que tienes obligaciones con el banco, pero ningún derecho sobre la casa, salvo que se pacte expresamente lo contrario en escritura pública.
Si el propietario decide vender, tú no recibirás parte del dinero, aunque hayas contribuido a pagar la hipoteca.
Por eso, antes de aceptar una hipoteca sin ser propietario, conviene establecer por escrito acuerdos claros sobre los pagos y los derechos, especialmente en el ámbito familiar o de pareja.
Información y prevención, las claves
Sí, se puede ser titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda, aunque no siempre es recomendable.
Una hipoteca a nombre de otra persona puede parecer una ayuda, pero implica grandes responsabilidades para el titular del préstamo, que responde ante el banco sin ser propietario.
Antes de firmar una hipoteca sin ser dueño, busca asesoramiento legal especializado. Solo así podrás entender las diferencias entre avalista vs titular del préstamo, proteger tu patrimonio y evitar problemas derivados de una hipoteca y escritura de vivienda con titulares distintos.
