A la hora de vender o comprar una vivienda, es habitual encontrarse con ciertos conceptos fiscales que pueden generar dudas. Uno de ellos es el valor mínimo fiscal, también conocido como valor de referencia catastral. ¿Qué significa realmente este término y cómo puede afectarte en una operación inmobiliaria? Te lo explicamos de forma sencilla.
¿Qué es el valor mínimo fiscal?
El valor mínimo fiscal es el importe mínimo que la administración tributaria considera que vale un inmueble a efectos fiscales, independientemente del precio por el que realmente se haya cerrado la compraventa.
Esto significa que, aunque una vivienda se venda por un importe inferior, Hacienda puede tomar como base imponible para los impuestos ese valor mínimo fijado por la administración, al entender que es el que se corresponde con el valor real de mercado. Desde 2022, este valor viene determinado por el valor de referencia catastral que establece anualmente la Dirección General del Catastro y afecta a impuestos como el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
¿Por qué es importante conocer este valor?
Imagina que compras una vivienda por 180.00 €, pero el valor de referencia catastral es de 200.000 €. Aunque hayas pagado menos, Hacienda puede exigirte que tributes como si la vivienda costara 200.000 €, y por tanto, podrías pagar más impuestos de lo que esperabas. Esto también afecta al vendedor en algunos casos, especialmente si ha habido una revalorización del inmueble y se genera una ganancia patrimonial sujeta al IRPF.
¿Cómo se calcula el valor de referencia catastral?
Este valor se determina cada año en base a los datos de compraventas reales ante notario, sin tener en cuenta las características particulares de cada vivienda (estado de conservación, reformas, vistas, etc.). Se consulta fácilmente en la sede electrónica del Catastro, introduciendo los datos del inmueble.
Es importante destacar que este valor no puede superar el valor de mercado y, en caso de discrepancia, el contribuyente puede impugnarlo o presentar una tasación independiente.
¿Y si vendo por debajo del valor mínimo fiscal?
En ese caso, el comprador (o el heredero, si se trata de una herencia) deberá tributar por el valor de referencia, aunque haya pagado menos. Esto puede generar una diferencia que conviene prever antes de cerrar la operación.
Por eso, muchos propietarios y compradores consultan el valor mínimo fiscal antes de negociar el precio de venta, para evitar sorpresas fiscales desagradables.
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