El suelo vuelve a estar en el epicentro del debate inmobiliario. Los actores de la industria residencial apremian a las distintas administraciones a que aumenten la eficiencia en los procesos para su completa transformación, de manera que el mercado de la vivienda de obra nueva pueda continuar con su crecimiento sostenido sin tensiones en los precios de esta materia prima causadas por el consumo acelerado del ‘stock’ de suelo finalista disponible.
Sergio Gálvez, Director de Estrategia e Inversión de AEDAS Homes; Pedro Soria, Director Comercial de Tinsa; Ignacio Ocejo, Partner de Kronos Homes; y Juan José Cercadillo, Consejero Delegado de Hi! Real Estate analizaron el crucial momento por el que atraviesa el mercado del suelo en la Conferencia ‘Suelo: de nuevo un activo estratégico’ celebrada en el SIMAPro, el salón profesional del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA). Los cuatro defendieron las operaciones (inversiones) lógicas y con sentido común.
No jugar con las expectativas
Uno de los más rotundos a la hora de lanzar un mensaje de moderación fue Sergio Gálvez, aludiendo al “necesario aprendizaje de anteriores ciclos”. “No podemos asumir una inversión pensando en que el precio de la vivienda va a subir. En AEDAS Homes lo tenemos muy claro y solo hacemos operaciones sobre el valor actual de venta de las viviendas”, declaró. “Si empieza a jugarse con expectativas, entraríamos en una espiral peligrosa. Sería muy negativo empezar a ver operadoras que justifiquen inversiones con sobreprecio, descontando una futurible revalorización en el precio de las casas”, insistió.
En este sentido, Pedro Soria habló de cómo debería ser el funcionamiento ideal. “Primero debe subir el precio de la vivienda y después el coste del suelo y no a la inversa. De lo contrario, comenzaría a liarse la madeja otra vez”, advirtió. El profesional de Tinsa admitió el “problema” que supone la escasez de materia prima con un dato esclarecedor. “España tiene suelo finalista, de media, para un millón y medio de viviendas y otros cuatro millones de viviendas en suelos con gestión urbanística pendiente; sin embargo, existen zonas geográficas donde el stock de suelo finalista supone menos de 2 años a ritmos actuales de producción, por lo que si esta se acelera ese ya corto horizonte de 2 años se acortará”, informó.
Enorme heterogeneidad
No obstante, Pedro Soria recalcó que el mercado inmobiliario en España se caracteriza por su enorme heterogeneidad por el lado de la demanda: las principales ciudades y ciertas áreas de la costa se encuentran en una situación más avanzada en la recuperación de la demanda, mientras que otras muchas zonas de nuestra geografía están en fases más tempranas de recuperación.
El Director de Estrategia e Inversión de AEDAS Homes puso cara a esta situación basándose en un reciente informe de Deloitte. “10 municipios acaparan más del 55 % de las promociones en marcha, una concentración fundamentada por la concentración de la demanda residencial motivada en un comportamiento mejor de la recuperación económica y la evolución demográfica”, indicó.
Posteriormente, Sergio Gálvez ensalzó la buena posición de su compañía: “desde 2013, año en el que comenzamos a armar el banco de suelo de AEDAS Homes, hemos concentrado la inversión en aquellas áreas geográficas en las que la demanda residencial es mayor, y además presenta tasas de recuperación (tanto en volumen como en precio) claramente superiores a otras zonas de España. De esta forma, AEDAS Homes está presente en las cinco regiones con más demanda del país (Madrid, Cataluña, Levante & Baleares, Costa del Sol y Sevilla). Tenemos suelo para más de 4 años en nuestro plan de negocio, lo que nos confiere una clara y diferencial ventaja competitiva”.
Objetivo: una producción más económica y eficiente
Juan José Cercadillo reconoció que el momento en torno al mercado del suelo “es complicado”. “Hay que conseguir una producción de suelo más económica y eficiente”, declaró. Y se mostró convencido de la necesidad de alinear a la Administración para que se implique en este objetivo “por el bien de todos”, haciendo referencia al importante peso del sector inmobiliario para la economía y, sobre todo, para que el aumento del precio de la vivienda de obra nueva se apacigüe en algunas zonas.
Crédito más controlado y estrecho
Sobre los riesgos del incremento del coste de la materia prima de la vivienda, Ignacio Ocejo marcó distancias con lo ocurrido en el anterior ciclo mirando hacia el sector bancario. “Hoy la situación financiaria ha cambiado drásticamente para los promotores. Ahora solo hay seis entidades que conceden un crédito más controlado, estrecho y ligado a más requisitos (preventas y aportación de capital, entre otras)”, manifestó.
El Partner de Kronos Homes sí que mandó un aviso muy claro en cuanto a la carestía del suelo. “No hay suelo en las zonas con una mayor demanda y necesitamos que la Administración reaccione ante este desabastecimiento. Estamos mucho peor que en el anterior ciclo”, alertó.
La concesión de licencias, oportunidad clara de mejora
Además de solicitar la mejora en los procesos de transformación del suelo a las administraciones, los cuatro ponentes instaron a los ayuntamientos a mejorar la eficiencia de los procesos de concesión de licencias a los proyectos residenciales.
Sergio Gálvez apuntó que, al igual que ocurría en anteriores ciclos, hay consistorios que conceden los permisos en 2 o 3 meses (“un plazo razonable”), mientras que en otros este periodo se alarga hasta 10 meses o más: “En cualquier industria, cualquier demora injustificada en sus procesos productivos suponen pérdida de competitividad y encarecimiento del coste de fabricación; en la nuestra, supone directamente un encarecimiento en los costes de promover la vivienda que finalmente se traducen en el precio de la vivienda y en la capacidad de atender a la demanda”, señaló Sergio Gálvez.
“Se están haciendo esfuerzos por parte de las Administraciones locales, pero sigue existiendo una clara oportunidad de mejora en esos procesos de forma que repercuta positivamente en la capacidad de nuestra Industria para atender la demanda residencial”, concluyó el Director de Estrategia e Inversión de AEDAS Homes.