Al comprar una segunda vivienda en España se paga IVA o ITP, según sea nueva o usada. Si es de obra nueva, el comprador abona un 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 %, según la comunidad autónoma. Si es de segunda mano, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con tipos generales que van del 6 % al 13 % según el territorio. A esos impuestos hay que sumar notaría, registro y gestoría.
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Segunda vivienda de obra nueva |
Segunda vivienda de segunda mano |
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Impuesto principal |
IVA 10 % |
ITP 6 %-13 % |
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Impuesto adicional |
AJD 0,5 %-1,5 % |
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Quién fija el tipo |
Estado, tipo único en toda España |
Cada comunidad autónoma |
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Cuándo se paga |
En cada entrega a cuenta y en la escritura |
En los 30 días hábiles siguientes a la firma |
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Quién lo ingresa |
La promotora ante Hacienda |
El comprador ante su comunidad |
Conviene aclarar una confusión muy extendida antes de seguir. Una segunda vivienda es un segundo inmueble en propiedad, con independencia de que sea nuevo o usado. Una vivienda de segunda mano es la que ya ha tenido un propietario anterior, aunque sea la primera que compras. Son cosas distintas y determinan impuestos distintos. A continuación te explicamos qué se paga al comprarla, qué se paga mientras la tienes y qué se paga si algún día decides venderla.
¿Afecta el IVA a la compra de segunda vivienda?
Sí, siempre que la vivienda sea de obra nueva. El IVA grava la primera transmisión de un inmueble y se aplica al 10 % con carácter general, sin que importe si va a ser tu residencia habitual o tu casa de la playa. En Canarias no se aplica IVA sino el IGIC, que tiene varios tipos según las características de la vivienda y del comprador.
Cuando compras una vivienda de nueva construcción, el impuesto se incluye en el precio y lo abonas directamente a la promotora, que se encarga de declararlo ante Hacienda. A ese 10 % se le suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un tributo cedido a las comunidades autónomas que se paga por la formalización de la escritura y que se mueve entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Si la vivienda es de segunda mano, no hay IVA. En su lugar se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuya gestión y recaudación dependen de las comunidades autónomas. Este es el punto que más dudas genera: no existe un IVA para vivienda de segunda mano, ni al comprar tu primera casa ni al comprar la segunda.
La diferencia práctica es relevante. Sobre una vivienda de 250.000 euros, el IVA de obra nueva son 25.000 euros más el AJD, mientras que el ITP puede ir de 15.000 euros en Madrid a 25.000 en Cataluña. Las condiciones cambian mucho según dónde compres.
Cuánto se paga de ITP por una segunda vivienda en cada comunidad
El ITP lo fija cada comunidad autónoma, así que el mismo piso puede costarte varios miles de euros más o menos según el territorio. Además, las bonificaciones que existen para vivienda habitual, jóvenes o familias numerosas casi nunca se aplican a una segunda residencia, así que lo habitual es pagar el tipo general.
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Comunidad autónoma |
Tipo general ITP |
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Madrid |
6 % |
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Navarra |
6 % |
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Ceuta y Melilla |
6 % |
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Canarias |
6,5 % |
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Andalucía |
7 % |
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La Rioja |
7 % |
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País Vasco |
7 % (4 % en determinados supuestos de vivienda) |
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Aragón |
8 % (escala por tramos) |
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Asturias |
8 % (escala por tramos) |
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Castilla y León |
8 % (escala por tramos) |
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Extremadura |
8 % (escala por tramos) |
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Galicia |
8 % |
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Murcia |
8 % |
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Baleares |
8 % (escala hasta el 13 %) |
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Cantabria |
9 % |
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Castilla-La Mancha |
9 % |
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Cataluña |
10 % (escala hasta el 13 %) |
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Comunidad Valenciana |
9 % (11 % a partir de 1.000.000 €) |
Tres avisos importantes. Varias comunidades aplican escalas por tramos, de modo que el porcentaje sube conforme aumenta el valor del inmueble, y Cataluña ha introducido un tipo del 20 % para grandes tenedores que no afecta a particulares que compran para uso propio.
Además, el porcentaje no se aplica sobre el precio que pagas, sino sobre el valor de referencia del Catastro o sobre el precio escriturado, el que sea mayor de los dos. Si compras por debajo del valor de referencia, seguirás tributando por él. Comprueba siempre el tipo vigente en la web de tu comunidad antes de hacer números.
Otros impuestos y gastos asociados
Además del ITP o del IVA, al comprar una segunda vivienda hay que contar con otros gastos que suelen elevar el coste total de la operación en torno a un 10 % adicional sobre el precio del inmueble:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): impuesto municipal anual que paga el propietario por la titularidad del inmueble. Su importe depende del valor catastral y del tipo que fije cada ayuntamiento.
- Gastos notariales: el notario formaliza la operación mediante escritura pública. Sus honorarios dependen del valor de la vivienda y están regulados por ley.
- Registro de la Propiedad: certifica y custodia la escritura, lo que garantiza la seguridad jurídica de la compra.
- Gastos de gestoría: no son obligatorios, pero agilizan los trámites administrativos y la liquidación de impuestos.
- Tasación: necesaria si vas a financiar la compra con hipoteca. Puedes consultar cuánto cuesta la tasación de una vivienda antes de presupuestar.
Qué impuestos se pagan por tener una segunda vivienda
La factura fiscal no termina en la firma. Mientras seas propietario de una segunda residencia tendrás dos obligaciones recurrentes que conviene tener presentes desde el principio.
La primera es el IBI, que se paga todos los años al ayuntamiento donde está el inmueble. La segunda, bastante menos conocida, es la imputación de rentas en el IRPF: Hacienda considera que una vivienda vacía y no habitual genera un ingreso teórico, y te obliga a declararlo aunque no la alquiles ni obtengas un solo euro por ella.
Esa renta imputada equivale al 1,1 % del valor catastral si el municipio revisó los valores en los diez años anteriores, y al 2 % en el resto de casos. Si en algún momento decides alquilar la vivienda, deja de aplicarse la imputación y pasas a declarar los rendimientos reales del alquiler, con la posibilidad de deducir gastos como intereses de la hipoteca, seguros, IBI, comunidad y reparaciones.
Qué impuestos se pagan al vender una segunda vivienda
Si algún día vendes, entran en juego otros dos tributos. El primero es el IRPF, que grava la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. La escala aplicable a las rentas del ahorro es progresiva:
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Ganancia patrimonial |
Tipo |
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Hasta 6.000 € |
19% |
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De 6.000 € a 50.000 € |
21% |
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De 50.000 € a 200.000 € |
23% |
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De 200.000 € a 300.000 € |
27% |
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Más de 300.000 € |
30% |
El segundo es la plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Lo cobra el ayuntamiento, grava la revalorización del suelo desde que compraste y puede calcularse por dos métodos, real u objetivo, pudiendo elegir el que te resulte más favorable.
Aquí hay una diferencia clave frente a la vivienda habitual: la exención por reinversión no se aplica a una segunda residencia. Sí existe, en cambio, una ventaja para mayores de 65 años, que pueden dejar exenta la ganancia si reinvierten el importe en una renta vitalicia en un plazo de seis meses, con un límite de 240.000 euros.
El nuevo impuesto a la segunda vivienda
En los últimos años se han planteado varias medidas para endurecer la fiscalidad de la vivienda no habitual. La más comentada fue la creación de un gravamen progresivo a partir de la tercera vivienda, con tipos del 4%, 8% y 12%, que el Congreso rechazó en noviembre de 2025 y que por tanto no está en vigor.
También se ha debatido elevar la imputación de rentas en el IRPF hasta el 3 % del valor catastral y limitar la compra de vivienda no destinada a residencia habitual en zonas tensionadas. Ninguna de estas propuestas se ha aprobado, pero siguen en el debate público, así que conviene revisar la normativa vigente antes de cerrar una operación.
Recomendaciones para gestionar los impuestos
La compra de una segunda vivienda implica trámites que pueden ser complejos, sobre todo si el inmueble está en una comunidad autónoma distinta a la tuya. Contar con una asesoría especializada te ayuda a calcular todos los costes reales y evitar errores que retrasen la operación.
Antes de decidirte, haz números con el tipo impositivo concreto de la comunidad donde vas a comprar y ten a mano toda la documentación necesaria para comprar una casa. Y si estás valorando una segunda residencia en la costa, en nuestras promociones de obra nueva encontrarás el desglose completo de precio e impuestos en la ficha de cada vivienda, sin sorpresas de última hora.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA al comprar una segunda vivienda?
Solo si es de obra nueva. En ese caso se aplica el 10 % de IVA más el AJD, exactamente igual que en una primera vivienda. Si la segunda vivienda es de segunda mano, no hay IVA: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
¿Se paga IVA en una vivienda de segunda mano?
No. Las segundas y posteriores transmisiones están sujetas a ITP, no a IVA, tanto si es tu primera casa como si es la segunda. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y va del 6 % al 13 %.
¿Cuánto cuestan en total los impuestos de una segunda vivienda?
Entre el 10 % y el 15 % del precio, sumando impuesto principal y gastos de notaría, registro y gestoría. En obra nueva la horquilla es más estrecha porque el IVA es el mismo en toda España; en segunda mano depende mucho de la comunidad.
¿Hay que declarar una segunda vivienda aunque esté vacía?
Sí. Hacienda le atribuye una renta imputada del 1,1 % o del 2 % del valor catastral según el municipio, y hay que incluirla en la declaración de la renta aunque el inmueble no genere ningún ingreso real.
